Wie funktioniert eine Immobilienbewertung?

Wer eine Immobilie kaufen, verkaufen oder finanzieren möchte, kommt an einer Immobilienbewertung nicht vorbei. Sie zeigt, welchen realistischen Wert ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück am Markt haben kann. Dabei geht es nicht um Bauchgefühl, Wunschpreise oder schön gerechnete Angebote, sondern um eine sachliche Einschätzung auf Basis von Lage, Zustand, Grundstück, Wohnfläche, Marktumfeld und rechtlichen Rahmenbedingungen.

Gerade bei einer Baufinanzierung ist die Immobilienbewertung besonders wichtig. Denn die Bank prüft nicht nur deine Bonität, sondern auch den Wert der Immobilie als Sicherheit. Passt der Objektwert nicht, kann das Auswirkungen auf den Zinssatz, den Eigenkapitalbedarf oder sogar die Finanzierbarkeit haben.

Schritt 1: Die wichtigsten Objektdaten werden erfasst

Am Anfang stehen die grundlegenden Daten der Immobilie. Dazu gehören unter anderem Adresse, Grundstücksgröße, Wohnfläche, Baujahr, Gebäudetyp, Anzahl der Zimmer, Nutzung, Modernisierungen, energetischer Zustand und vorhandene Unterlagen wie Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis oder Grundbuchauszug. Je vollständiger diese Informationen sind, desto genauer kann die Bewertung ausfallen. Fehlende oder unklare Unterlagen führen häufig dazu, dass Banken vorsichtiger bewerten.

Schritt 2: Die Lage der Immobilie wird geprüft

Die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren bei der Immobilienbewertung. Bewertet wird nicht nur die Stadt oder der Ortsteil, sondern auch die direkte Mikrolage. Dazu zählen Verkehrsanbindung, Infrastruktur, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Lärmbelastung, Nachbarschaft, Nachfrage am Markt und die allgemeine Entwicklung der Region. Ein Haus in guter Lage kann trotz älterem Baujahr wertstabil sein. Umgekehrt kann eine moderne Immobilie in schwieriger Lage weniger attraktiv für Käufer und Banken sein.

Schritt 3: Der Bodenrichtwert wird berücksichtigt

Der Bodenrichtwert gibt an, welcher durchschnittliche Wert pro Quadratmeter Grundstück in einer bestimmten Lagezone angesetzt wird. Er ist ein wichtiger Orientierungswert, ersetzt aber keine vollständige Bewertung. Für Immobilien in NRW sind vor allem die Bodenrichtwerte über BORIS-NRW relevant. Ergänzend kann das Geoportal TIM-online genutzt werden, um Lage, Flurstücke, Karteninformationen und räumliche Zusammenhänge besser einzuordnen.

Gerade beim Grundstück ist wichtig zu prüfen, ob Größe, Zuschnitt, Erschließung, Bebaubarkeit oder besondere Rechte den Wert beeinflussen. Wichtig: Der Bodenrichtwert ist nicht automatisch der tatsächliche Kaufpreis des Grundstücks. Er ist ein Anhaltspunkt, der auf das konkrete Objekt angepasst werden muss.

Schritt 4: Der Zustand der Immobilie wird bewertet

Nach der Lage folgt der Blick auf das Gebäude selbst. Hier geht es um Bauqualität, Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Elektrik, Leitungen, Feuchtigkeit, Keller, Dämmung und Modernisierungsstand. Auch der Energieausweis spielt eine Rolle, weil ein schlechter energetischer Zustand spätere Sanierungskosten verursachen kann.

Besonders bei älteren Immobilien sollte nicht nur der Kaufpreis betrachtet werden. Notwendige Modernisierungen können den tatsächlichen Finanzierungsbedarf deutlich erhöhen.

Schritt 5: Das passende Bewertungsverfahren wird ausgewählt

In der Praxis werden vor allem drei Verfahren genutzt:

• Vergleichswertverfahren: Die Immobilie wird mit ähnlichen verkauften Objekten verglichen. Geeignet besonders für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser oder Grundstücke in gut vergleichbaren Lagen.
• Ertragswertverfahren: Mieteinnahmen stehen im Mittelpunkt. Häufig bei vermieteten Wohnungen, Mehrfamilienhäusern oder Kapitalanlagen.
• Sachwertverfahren: Grundstückswert, Gebäudewert und Alterswertminderung werden betrachtet. Kommt oft bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz.

Welches Verfahren sinnvoll ist, hängt also von der Art und Nutzung der Immobilie ab.

Schritt 6: Vergleichswerte und Marktdaten werden einbezogen

Eine realistische Immobilienbewertung berücksichtigt den aktuellen Markt. Dazu zählen Angebotspreise, tatsächliche Verkaufspreise, Nachfrage, Zinsniveau, regionale Entwicklung und vergleichbare Objekte.

Wichtig ist der Unterschied zwischen Angebotspreis und Marktwert. Nur weil eine Immobilie für einen bestimmten Preis inseriert wird, heißt das nicht, dass dieser Preis auch marktgerecht oder finanzierungsfähig ist.

Schritt 7: Der realistische Marktwert wird ermittelt

Aus allen Daten entsteht am Ende eine Einschätzung des Marktwertes. Dieser Wert zeigt, was die Immobilie unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich wert ist.

• Für Käufer ist das wichtig, um nicht zu teuer zu kaufen.
• Für Verkäufer ist es wichtig, um den Preis realistisch anzusetzen.
• Für Banken ist es wichtig, um einzuschätzen, ob die Immobilie als Sicherheit ausreicht.

Warum ist die Immobilienbewertung für die Baufinanzierung so wichtig?

Bei einer Finanzierung zählt nicht allein der Kaufpreis. Die Bank bewertet das Objekt selbst und prüft, wie hoch das Risiko ist. Wenn der Kaufpreis über dem von der Bank angenommenen Wert liegt, kann sich der Beleihungsauslauf verschlechtern. Das bedeutet: Die Bank sieht im Verhältnis mehr Risiko, was zu schlechteren Konditionen führen kann. Eine gute Vorbereitung schützt deshalb vor Überraschungen.

Welche Unterlagen helfen bei der Bewertung?

Hilfreich sind:

• Grundbuchauszug
• Flurkarte
• Wohnflächenberechnung
• Grundrisse
• Energieausweis
• Baujahrangaben und Modernisierungsnachweise
• Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen
• Mietverträge bei Kapitalanlagen
• Informationen zu möglichen Belastungen im Grundbuch

Je besser die Unterlagen aufbereitet sind, desto schneller kann auch die Finanzierung geprüft werden.

Eine Immobilienbewertung schützt vor teuren Fehlentscheidungen

Eine Immobilienbewertung ist mehr als eine grobe Schätzung. Sie verbindet Lage, Grundstück, Gebäudezustand, Marktdaten und Finanzierungssicht zu einer realistischen Einschätzung.

Revier Baufinanzierungen unterstützt dich dabei, Immobilienangebote realistisch einzuordnen, Unterlagen zu prüfen und die passende Finanzierung vorzubereiten. So kaufst du nicht nur eine Immobilie, sondern triffst eine fundierte Entscheidung.